⚖️Adjudicação Compulsória Extrajudicial: obtenha seu imóvel sem ir à Justiça

O que é a Adjudicação Compulsória Extrajudicial?

A adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento pelo qual o promitente comprador de um imóvel — aquele que celebrou um contrato de promessa de compra e venda e quitou integralmente o preço, mas não obteve a escritura definitiva do vendedor — pode obter diretamente no Cartório de Registro de Imóveis o registro da propriedade em seu nome, sem necessidade de ação judicial.

O instrumento foi introduzido pela Lei 14.382/2022, que acrescentou o art. 216-B à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), representando uma importante desburocratização do processo de regularização imobiliária no Brasil.

Qual o problema que ela resolve?

No Brasil, é muito comum que pessoas adquiram imóveis por meio de contratos de promessa de compra e venda (os chamados "compromissos de compra e venda"), paguem o preço integralmente, mas não consigam obter a escritura definitiva — seja porque o vendedor faleceu, desapareceu, recusa-se a outorgar a escritura ou simplesmente não pode ser localizado. Sem a escritura, o comprador não conseguia registrar o imóvel em seu nome, ficando em situação de insegurança jurídica por anos.

Antes da Lei 14.382/2022, a solução era mover uma ação judicial de adjudicação compulsória — processo demorado e custoso. Agora, com o procedimento extrajudicial, é possível resolver a questão no próprio cartório de registro, com muito mais agilidade.

Quais são os requisitos?

• Existência de contrato de promessa de compra e venda, cessão ou promessa de cessão
• Quitação integral do preço contratado
• Inadimplemento ou impossibilidade de o promitente vendedor outorgar a escritura definitiva
• Representação por advogado

Como funciona o procedimento?

1. O advogado do interessado protocola o pedido no Cartório de Registro de Imóveis competente
2. O registrador notifica o promitente vendedor (ou seus herdeiros) para, em 15 dias, outorgar a escritura ou impugnar o pedido
3. Não havendo impugnação, o registrador determina o registro da adjudicação compulsória diretamente na matrícula
4. Se houver impugnação fundamentada, o interessado deve ingressar com ação judicial

Qual o papel do Cartório de Notas?

O Cartório de Notas pode ser envolvido no procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial quando o juiz ou o registrador determinar a lavratura de escritura pública de adjudicação complementar ou quando as partes desejarem formalizar o ato por instrumento público. Além disso, o tabelião pode lavrar ata notarial documentando fatos relevantes para instruir o pedido.

Documentos geralmente exigidos

• Contrato original de promessa de compra e venda
• Comprovantes de pagamento do preço total
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel
• Documentos de identificação do requerente e do promitente vendedor
• Eventuais documentos que comprovem a impossibilidade de o vendedor outorgar a escritura